On va se dire les choses clairement. Le marché immobilier de Caudéran Lestonnat-Monséjour en 2026, c'est un marché qui s'est recalibré — et qui continue de le faire, parfois douloureusement pour certains vendeurs.
Un quartier de propriétaires
Lestonnat-Monséjour, c'est 13 497 logements, avec une proportion de maisons qui atteint 35%. Et 57% de propriétaires occupants — ce qui dit beaucoup sur l'attachement des habitants à ce secteur, sur sa stabilité, sur son caractère résolument résidentiel. C'est le quartier de Bordeaux Caudéran où le prix des maisons et des appartements sont plus accessibles que dans les quartiers plus haut de gamme comme Villa Primrose, Parc Bordelais et Caudéran Centre.
Les prix : la vérité, rien que la vérité
Pour les maisons, le prix moyen au m² s'établit à 4 970 € en janvier 2026. En janvier 2022, il était à 5 426 €. Ça fait une baisse de 8,4% en quatre ans. Pas un effondrement, mais une correction réelle que certains vendeurs ont du mal à intégrer.
Les appartements racontent une autre histoire, plus rassurante : 3 572 €/m² en janvier 2026, soit une hausse de 0,60% sur 12 mois. Le marché de l'appart tient bon dans ce secteur. Les petites surfaces bien situées trouvent preneur.
Les transactions : le signal d'alarme
402 ventes en 2024. 368 en 2025. Une baisse de 8,46% du volume en un an. Ce n'est pas dramatique comparé à d'autres secteurs — mais c'est un indicateur qui ne trompe pas : le marché ralentit, les acheteurs prennent leur temps, et les biens surévalués stagnent.
Les délais s'allongent
78 jours en 2025. 83 jours en 2026. Cinq jours de plus en moyenne pour conclure une vente. Sur le terrain, ce sont cinq jours supplémentaires de stress, de visites sans suite, de négociations qui s'éternisent. Dans la quasi-totalité des cas, un bien qui traîne est un bien dont le prix de départ était trop élevé.
Ce que j'en retiens
Lestonnat-Monséjour reste un secteur solide, apprécié, avec une vraie demande. Mais 2026 ne pardonne plus les approximations. Une estimation immobilière sérieuse, construite sur des données réelles, c'est la condition sine qua non pour vendre dans de bonnes conditions — et dans des délais raisonnables.
Source : Immo Data / DVF — Janvier 2026