Il y a des secteurs qui inspirent confiance au premier regard. Villa Primrose, Caudéran Centre, Parc Bordelais — les noms claquent, les avenues sont larges, les maisons bourgeoises donnent le ton. Mais derrière le cachet, les chiffres de 2026 méritent qu'on s'y arrête sérieusement.
Un secteur dense et majoritairement propriétaire
18 243 logements. 40% de maisons. Une proportion élevée qui explique l'attrait durable de ce secteur pour les familles. Les écoles très réputées font l'attractivité de Bordeaux Caudéran, ce « Neuilly bordelais ». Et 62% de propriétaires occupants, soit l'une des proportions les plus fortes de l'agglomération bordelaise. Le taux de rotation est très faible à 1,64%.
Les prix des maisons : une correction modérée mais réelle
5 407 €/m² en janvier 2026 pour les maisons. En janvier 2022, on était à 5 717 €. La baisse est de 5,42% sur quatre ans — plus contenue qu'ailleurs, ce qui témoigne de la résilience du secteur. Les acheteurs continuent de valoriser cette adresse. Mais ils ne surpayent plus.
Les appartements affichent 3 988 €/m² avec une hausse symbolique de 0,30% sur 12 mois. Stabilité totale. Ce marché-là ne s'emballe pas, mais il ne décroche pas non plus.
La vraie alerte : l'effondrement des volumes
C'est là que le bât blesse. 286 ventes en 2024. 167 en 2025. Une chute de 41,61% du volume des transactions en un an. C'est considérable. Ce n'est pas une tendance, c'est un signal fort : trop de biens sont mis sur le marché à des prix qui ne correspondent plus à la demande réelle. Les acheteurs qualifiés existent — ils sont simplement devenus très sélectifs.
Des délais qui progressent
75 jours en 2025, 85 jours en 2026. Dix jours supplémentaires en moyenne pour conclure. Dans un secteur aussi qualitatif, c'est révélateur : même ici, la patience des acheteurs a des limites, et un prix mal calibré coûte du temps — et souvent de l'argent.
Ce que j'en retiens
Villa Primrose et ses environs restent parmi les adresses les plus recherchées de l'agglomération bordelaise. Mais 2026 est une année de vérité : les volumes chutent, les délais s'allongent, et seuls les biens correctement positionnés dès le premier jour trouvent preneur rapidement. L'expertise locale n'a jamais été aussi précieuse.
Source : Immo Data / DVF — Janvier 2026