Un territoire de propriétaires
Le Bouscat compte 13 116 logements, avec 44% de maisons et 58% de propriétaires occupants. C'est une commune qui attire des familles qui s'installent pour de bon parce qu'il y fait bon vivre, l'arrivée du TRAM D a augmenté son attractivité, les écoles y sont réputées. Cette stabilité résidentielle est une force, mais elle ne protège pas les vendeurs des réalités du marché.
Les maisons : une correction qui fait mal
Le chiffre qui résume tout : 5 560 €/m² en janvier 2022. 4 964 €/m² en janvier 2026. Une baisse de 10,72% en quatre ans — certains notaires nous disent même des baisses pouvant aller jusqu'à 20% sur des biens haut de gamme.
Sur une maison de 150 m², c'est environ 90 000 € envolés par rapport au pic. Un vendeur qui s'accroche aux prix de 2022 aujourd'hui, c'est un vendeur qui va attendre longtemps.
Les appartements ne sont pas épargnés non plus
3 837 €/m² en janvier 2022. 3 648 €/m² en janvier 2025. Une baisse de 4,93% sur trois ans. Plus modérée que pour les maisons, mais réelle. Les appartements bien situés et bien présentés trouvent encore preneur — mais la marge de négociation s'est élargie.
Le vrai coup de tonnerre : -55% de transactions
329 ventes en 2024. 147 ventes en 2025. Une chute de 55% du volume des transactions en un an. Le marché ne s'est pas arrêté — il est drastiquement sélectif. Les biens trop chers ne bougent plus. Ils s'accumulent sur les portails, génèrent des visites sans suite, et finissent par se vendre moins cher qu'ils n'auraient dû.
Les délais : un retour à la réalité
60 jours en 2022. 80 jours en 2025. Vingt jours supplémentaires en moyenne pour conclure une vente. En 2022, les biens partaient vite, parfois sans négociation. Ce temps-là est révolu. Aujourd'hui, un bien qui se vend en 80 jours est un bien qui a été bien estimé dès le départ.
Pourquoi les prix ont-ils baissé ?
Les taux d'intérêt ont beaucoup augmenté à cause du contexte international — et avouons-le, des taux à moins de 1% c'était historiquement bas. Cela ne s'était jamais vu et on savait que ça ne pourrait pas durer.
Ils ont commencé à baisser dès 2024 pour atteindre aujourd'hui 3,30% sur 25 ans et pour un très bon dossier on peut trouver du 2,94%.
L'augmentation des taux dès 2022 a éliminé une grande partie des profils qui n'étaient plus solvables. Un plus grand nombre de biens à vendre et beaucoup moins de personnes pour acheter. De marché « vendeurs », on est passé à un marché « acquéreurs » où ceux-ci prennent leur temps, comparent sur les sites d'annonces et DVF, visitent beaucoup et n'hésitent pas à négocier fortement (de -5% à plus de -15%).
Ce que j'en retiens
Le Bouscat reste une commune recherchée, avec une vraie qualité de vie et une demande structurelle solide. Mais 2026 exige de la lucidité. Les vendeurs qui acceptent de travailler avec des données réelles vendent. Les autres attendent.
Une estimation sérieuse, construite sur les actes notariés de votre secteur précis, c'est aujourd'hui la première condition d'une vente réussie. Pas un chiffre sorti d'un algorithme — une analyse honnête, même quand elle est inconfortable.
C'est ce que je fais depuis 23 ans. Et en ce moment, c'est plus utile que jamais.
Source : Immo Data / DVF — Janvier 2026